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自2016年始，國內(nèi)樓市調(diào)控政策越收越緊，許多城市陸續(xù)推出限購、限貸、限賣政策，國內(nèi)樓市的“錢景”日趨不明朗。
在此情況下，海外置業(yè)尤其是海外購房，成為中國高收入家庭關注的焦點。但購買海外房產(chǎn)不是件容易的事兒，過程中隱藏著各種各樣的“坑”，中國投資者一不小心就有可能掉坑里。下面我們就來看看，海外置業(yè)都有那些坑。
價差上的坑
據(jù)媒體報道，北京的董先生因看中了西班牙購房即可移民的政策，故選擇在西班牙置業(yè)。買房以及移民的過程都很順利，但董先生一家來到西班牙定居后，一次與鄰居閑聊時，董先生才發(fā)現(xiàn)自己的購房價格比同時期購房的鄰居高了至少20萬歐元。
覺得自己被坑后，董先生找到律師咨詢此事。卻被告知，西班牙為自由市場經(jīng)濟國家，地產(chǎn)開發(fā)商有權對開發(fā)的房產(chǎn)自由定價。董先生已經(jīng)簽訂了買房合同，同意房屋價格，并自愿付清了全款，表明此交易程序已經(jīng)完成，合同也真實有效， 并不符合西班牙刑法第248條關于構成詐騙的規(guī)定。
投訴無門的董先生只好再三表示“自己吃了啞巴虧，二十萬歐元買個教訓”。董先生之所以會吃這個啞巴虧，是因為在購買房產(chǎn)前，沒有進行指標分析價格是否合理。
應對辦法：
如果要是不想跟董先生吃一樣的虧，購房一定要拋開個人喜好，通過對國際通行的房產(chǎn)投資數(shù)據(jù)和指標分析的結果來判斷這個房子是否值得購買。租售比、收入與房價比、失業(yè)率、空置率、租金回報率是你要考慮的幾個關鍵問題。
租售比可以幫你判斷當?shù)貥鞘惺欠翊嬖谂菽患彝ツ晔杖肱c房屋均價比可以幫你判斷當?shù)胤績r是否合理；失業(yè)率幫你判斷未來3~6個月房價走勢。只有這樣，才能清楚知道當?shù)胤康禺a(chǎn)的行情，不被人坑！
土地價值上的坑
房地產(chǎn)專家為我們舉了一個生動有趣的例子說明：假如在美國的洛杉磯投資一套房產(chǎn)，價格同樣是50萬美元，一套是公寓，另一套是獨棟別墅。
公寓位于市中心，兩房，需繳納5000美元印花稅。根據(jù)該州印花稅為土地價值的5%可推算出土地價值為10萬美元，建筑價值為40萬美元，聯(lián)名地契。 而別墅位于郊區(qū)，需繳納13500美元印花稅，可知土地價值為27萬美元，建筑價值為40萬美元，獨立地契。
通過比較可得出一下結論：在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。因此在海外購房時，千萬別忽略土地的價值。國內(nèi)買居住用房，只有70年產(chǎn)權，而國外更多是永久產(chǎn)權。
應對辦法：
土地是有限資源，長期來看，土地的價值永遠存在，而房產(chǎn)隨著時間的推移，會有損壞、折舊。在相同或接近的投資額度下，選擇土地價值與建筑價值比值高且是獨立地契的別墅，更勝一籌。
地段上的坑
據(jù)媒體報道，劉先生在進行一番比較后，認為奧克蘭地區(qū)西區(qū)的某地區(qū)房價漲幅驚人，增值潛力很大，于是以18萬新幣（約80萬元人民幣）的價格買下了一棟房屋，然而，令劉先生萬萬沒想到的是，自己在新西蘭剛買的房子在短短兩個月內(nèi)竟然被盜3次！
該房屋接連遭到兩次入室偷盜不但令房客損失慘重，還使得劉先生購置的全新家電也被洗劫一空。遠在國內(nèi)的他不得不請長假用來處理被盜后的報警、保險理賠、房屋修繕等繁瑣的問題，同時要面臨同樣遭受損失的友人和房客的責難。
為啥劉先生會遭受如此劫難？ 皆因他只看到了該地區(qū)近年來的房價漲幅，認為增值潛力大就豪爽買下，殊不知這地區(qū)卻是奧克蘭治安環(huán)境比較差強人意的地區(qū)，所以才釀成了兩個月慘遭三次盜竊的事件發(fā)生。
應對辦法：
海外置業(yè)無論是自住還是投資，首先要明確目標城市的購房區(qū)域和周圍的居住人群。無論在哪個國家購房，本地人或白人聚居區(qū)域都是首選，此外也可以選擇中國移民聚集地。這樣的話，附近的設施以及治安環(huán)境都會比較穩(wěn)妥。
法律法規(guī)上的坑
據(jù)媒體報道，北京的徐女士花費300萬元人民幣在地中海小國塞浦路斯購買了一套面積達90平方米的公寓。而令人驚訝的是，許女士不但無法獲得房屋地契，而且在去年8月，她兒子的永久居留權被取消。
原因是塞浦路斯移民法規(guī)定孩子年滿18周歲就會失去永久居留權，重新申請的話必須滿足一定的財產(chǎn)要求，其中一條就是名下的房產(chǎn)退稅后的價格要達到30萬歐元。而許女士購買的公寓退稅后的價格為29萬歐元。
出現(xiàn)這個局面的原因是，許女士表示他對塞浦路斯當?shù)氐乃姓叨际墙?jīng)由移民的中介公司告知她的，如今中介公司的多個保證都未能實現(xiàn)，許女士擔心未能獲得房屋地契的她的房子隨時都會被銀行收走，花出去的300萬元最后只是打了個水漂。
應對辦法：
海外購房一定要事先研讀當?shù)貙τ诜潜緡用褓彿康姆煞ㄒ?guī)、限制條款以及貸款和稅費要求。否則你跨越千山萬水好不容易賺的那點兒錢和你通過各種購房技巧獲得的收益，就都被當?shù)卣?ldquo;收走了”。
資金安全上的坑
據(jù)報道，上海某公司高管魏先生通過一家中西合資的咨詢公司相中了西班牙某海邊城市的度假別墅，總價27.9萬歐元。西班牙公房產(chǎn)司告訴魏先生，如果公證書上房屋價格可以寫低一些，那么房東可以少交點稅，這樣也可給魏先生適當優(yōu)惠房價。
魏先生聽取了該咨詢公司的勸告，授權該公司私下向房東支付7萬歐元，并做了“陰陽公證書”，將公證書上的價格由27.9萬歐元寫成20.9萬歐元。然而收到這筆差價后咨詢公司卻翻臉不認人，導致魏先生的7萬歐元蒸發(fā)。
應對辦法：
在海外置業(yè)時一定要保證資金安全。匯款出去，要知道誰收錢，美國房產(chǎn)交易都是匯款到第三方的信托賬戶，而且合同都是經(jīng)過律師審查的。所以給錢的時候，要是要求你直接匯款給私人那就要小心了。
不靠譜的中介挖的坑
教音樂的胡老師退休后，決定和老伴兒一購買房產(chǎn)的形式移民西班牙，安享晚年。在馬德里某華人聚集區(qū)看房時，胡老師認識了某華人中介。該中介聲稱可包辦胡老師移民的整套手續(xù)，收費僅千余歐元。
胡老師交了定金后，該中介陪同胡老師老倆口辦理了申請外國人身份證號碼、銀行開戶和授權等手續(xù)。胡老師回國后覺得事情可疑，便想中斷服務，卻遭到該公司的威脅：如果胡老師不繼續(xù)辦理移民，則無權要求返還之前來西班牙辦理的材料。
這樣一來，胡老師的移民計劃受到了影響：一來需要再次來西班牙重新辦理各項手續(xù)；二來胡老師的銀行授權書和匯款文件也被該中介扣住，胡老師擔心自己未來在西班牙投資的安全性會有隱患。胡老師左右為難，不知如何跳出這個坑。
應對辦法：
找一家靠譜的移民中介機構，找一家靠譜的移民中介機構，找一家靠譜的移民中介機構。
重要的事情說三遍（限于篇幅，關于靠譜的移民中介機構必須具備的條件，我們在下一期文章中推出，敬請關注）。
中國投資者只有牢記這些坑，海外置業(yè)才有能力避開各種坑！
加中寰球移民-專業(yè)移民服務， 歡迎您來電咨詢400-660-1806
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